重庆李嘉诚向富力伸出了援手
2024-05-29 【 字体:大 中 小 】
来源:攸克地产
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1
龙年春节到来之前,陷入债务困境的富力地产(2777.HK)迎来了重量级的“援手”——有“重庆李嘉诚”之称的富豪张松桥。
2月6日,富力地产披露了一笔拟议之中的交易:有条件出售富力国际地产投资有限公司(下称富力国际)全部股权,交易价格为“1元”,买方是一家名为London One Limited的公司,这间公司在开曼群岛注册。
查证属实的信息表明,这间公司由港岛商界风云人物张松桥全资间接控制。
富力国际是富力地产国际业务平台之一,昔日在英国收购的一些资产和业务,不少都放在这个平台之下。富力国际100%控股三家公司,分别是R&F One (UK) Limited、R&F One Nine Elms (UK) Limited和R&F One Hotel (UK) Limited。
在R&F One (UK) Limited名下,登记着位于伦敦的物业资产,共计两栋大楼,River Tower和City Tower。资料显示,这两栋大楼包括437个住宅单位, River Tower里还有一家酒店。现在,这个物业还在施工当中,按照原计划应该在2024年4月竣工。这处物业所处地段不错,算得上是富力地产手中的优质资产。
既然如此,富力国际的全部股权却为何只卖“1元”?答案大约是:买方要承接富力地产的负债。从目前富力地产披露的财务信息看,这笔交易对应着最低约8亿美元的“票据”,约合6,246,960,000港元。如果交易得以进行,买方会用新发行的票据置换这笔交易中所对应的原有票据。
尽管其间的技术性安排十分复杂,但归纳下来,实际上就相当于富力地产用“1元”把富力国际卖给买方,然后买方把债还了。这些票据对应的金额,就是买方买下富力国际的实际代价。正因如此,这笔交易是“有条件出售”,除了按照上市公司规程需要得到富力地产特别股东大会的批准,还要征得现有票据持有人的同意。
富力国际的经营业绩不太好。2021、2022两个财政年度都是亏损。到2023年9月时,综合负债净额约为5,311,589,000港元,约合4,813,468,000元人民币。资产是好资产,但负债也不算少。
做财务的朋友看完公开披露的财务信息后说,一切顺利的话,这笔交易富力地产在账面上还是有收益的,因此,是一项“好交易”。富力地产曾经做了评估,账面值大约是3,162,560,000港元,如果能按照8亿美元(约合6,246,960,000港元)的代价完成交易,那么,这笔交易在富力地产的账面上,将实现约3,084,400,000港元的净收益。
这显然是一笔不错的交易。
2
这笔交易对应的票据持有者中,有不止一位富力地产的“自己人”。李生李思廉和李太首当其冲,此外还有富力地产的非执行董事李海伦女士。
做债券的朋友说,按照时间划分,这笔交易对应的票据可以分为三大类:2025、2027、2028,都是美元计价。李生自己持有2025票据中6,204,383美元的权益,又通过李太分持有了2025年票据中5,685,588美元的权益、2027年票据中11,505,460美元的权益,2028年票据中131,186,890美元的权益。
透过一间名为Pleasant View Limited的公司,李海伦在2025年票据中持有568,560美元的权益,在2028年票据中,持有2,308,262美元的权益。富力地产自己人持有的票据权益总计已经超过1.5亿美元。如果这笔交易顺利进行并且完成,他们也算是解套了。
由公司的实控人或者高管认购一部分本公司发行的债券,是国际债市上的通行惯例,是一种增强信心之举,意在表现公司实控人和高管团队与资金方同进退,某种意义上是一种增信手段,只要比例合理,不是太高,就没有太多争议。从富力地产“自己人”持有的票据权益比例上看,亦属符合惯例的操作。
问了做美元债的几个朋友,他们都说李生李太李海伦在这一点上没什么可指摘的。他们其实关心另一个略显八卦的问题:张生怎么没持有这些票据的一些权益?
相比于“自己人”,上市公司富力地产能够解开一个“更大的套”。据了解,在这笔交易对应的票据中,富力方面当初曾以英国项目的销售进度给予了承诺,但从现在的情况看,这些阶段性的承诺目标可能难以达成,如果出现这种情况,就可能造成违约。一旦出现违约情况,在处置的时候,资产的价值就会减值折扣,因此,既然意识到可能出现问题,那就在问题还没有出现的时候解决问题。
这一步,富力地产走得没什么错。如果交易顺利完成,富力地产的整体负债水平将有所下降,这对处在化债困境之中的富力地产而言,无疑是公司、投资者、债权人都愿意看到的局面,而且,交易还能增强其他资金方对富力地产的信心,这正是这笔交易超出交易本身的价值所在。
当下房地产行业,有资产可卖,能卖出好价钱,能拉来援手,已属不易。
3
如此大环境之下,能够找到张松桥这种级别的“援手”,殊为不易。张松桥起家于重庆,后转至香港发展,其后又将业务重心置于英国和境外,算得上是香港商界的风云人物,一度连香港立法会的议员们都开始称呼他为“重庆李嘉诚”。
张松桥与香港主流商界精英关系交好,在一些重要资本运作中协同行动。最典型的莫过于宝万之争中,与香港商界多位富豪一同在香港二级市场增持万科H股,一时对局面影响甚大。张松桥还在香港政界有一定人脉,他本人还曾是第十二届全国政协委员,界别在经济界。
富力和张松桥曾有过合作,也是在英国。了解情况的朋友说,2017年3月后,高调国际化的万达集团逐渐陷入困局,一些本在计划之内的国际并购项目按下了暂停键,其中就包括位于伦敦的Nine Elms Square 项目。在中国投资圈子里,这个项目被称为“九榆树广场地块”。
这个项目当时的交易对价约4.7亿英镑,按照当时的汇率,约合人民币40亿元。万达搁置这笔交易后,新的交易对手浮现,是两家中资背景的公司,其一是中渝置地(01224.HK),另一家就是富力地产。张松桥是中渝置地的实际控制人。
其时富力地产正大举在英国开展业务,当年4月,富力地产收购沃克斯豪尔地块,花费1.58亿英镑,3月时,富力地产花费6000万英镑在伦敦买下前雀巢总部大楼及其周边地块。
英国也曾是中渝置地的主战场。2017年5月,中渝置地在伦敦金融城买下著名的奶酪刨大厦,花费11.35亿英镑;4个月前,伦敦帕丁顿火车站附近的One Kingdom Street 项目也被中渝置地以2.9亿英镑的代价拿下;2016年,透过旗下的渝太地产,伦敦金融城的Travelodge酒店也被收入张松桥的旗下。
这些资产给中渝置地带来了持续性的资产收益。到2023年6月底时,中渝置地在英国的投资物业产生的租金收入为239百万港元,期内已经收回了98%的租金。
这样的经营路径与方向,接下富力国际的股权并不意外。无论在内地资本圈子还是在风云变幻的港岛商界,抑或是在千里之外的大不列颠,张松桥的故事都有属于自己的那一份传奇。此时的富力,能够从张松桥那里得到帮助,毫无疑问是一次重量级的救援。
希望伦敦的“远水”,能解富力的“近渴”。
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